こんにちは。「部屋コレ賃貸管理部」です。
今回は、これから不動産投資を行うオーナー様に向けて、
”自主管理”を行うか、”管理会社に委託”をするかについてメリット・デメリット
中野区、杉並区、新宿区を含む都内23区で管理を行う「部屋コレ賃貸管理部」がご紹介します。
まずはじめに、不動産を取得した際に、その物件に対して”何をしたいか”と”何を得たいか”を明確にします。
不動産投資を始めて、”収益を増やしたい”か”不動産的業務をしてみたい”などですね。
前者では、物件によりますが、購入された物件の金額とおおよその見通しを立て、
どのくらいの利益を作れるかを細かく計算すれば、おおよその答えが出てくると思います。
後者では、管理会社に管理を委託せず、入居者様を自分で選定したり、募集条件を決めたり、
入居者様からのお問合せに逐一対応したりする管理業務を自身で行うことになります。
その部屋・その建物上にかかるコストの削減にはなりますが、
通常生活を送る中、それにプラスして応対を迅速にすることが求められますので、
現在、自主管理を行っているオーナー様は血の滲むような努力と我慢の積み重ねがあったと思います。
さて、念願の不動産を取得をし、不動産投資を行いたいあなた。
入居者がいる物件をどのように運営していくのか、難しい判断をしなければいけません。
一長一短の管理システムについて書いていこうと思いますので、ご参考に頂けましたら、幸いです。
★自主管理のメリット・デメリット
自主管理を行うことに決めたあなた。
不動産投資にかかわるコストを徹底的に削減し、自身の力で管理を運営していきます。
◆不動産管理会社に対する委託費を支払わなくていい
今回における一番のメリットです。通常、不動産の委託費は、一部屋につき、賃料の5％～15％まで
中小規模の管理会社から大手管理会社まで、幅広い金額の設定がございます。
こちらを0円とするのは大きなメリットと言えます。
◆実際に入居する人を自分で選定することができる。
仮に空室が出来てしまった後、賃貸条件を設定し、募集を出す必要があります。
入居申込みがあった場合、勿論、オーナー様もご内容をご確認頂き、
申込人の内容を確認できるタイミングが訪れます。
正直、ご内容などで、気に入らない方を不可とすることもできてしまいます。
◆空室時・入居後も物件の状態を認識しやすい。
空室時に部屋内を確認できるのは、もちろんですが、
賃借人が入居後に、トラブルなどが起きた場合に応対する窓口はオーナー様となります。
よって、部屋で起きた症状などから設備や室内の状態アコン、給湯器の経年具合）に予測ができます。
◇空室になった際、募集をかけたい旨を不動産会社へ通知しないといけない。
空室になってしまった後、募集条件もキッチリ設定を行ったものの、
不動産会社に募集をしたい旨を発信しないと、いつまで経っても空室のままです。
これは不動産免許が必要になりますので、自主管理のオーナー様のお力だけでは非常に難しいです。
自身のお知り合いや身内の方などを住まわす行為は大丈夫です。
◇思ったより入居後の連絡が多く、結構大変。
賃借人が入居後、設備についてのトラブルは勿論、騒音などによるお問合せも多いです。
これらを全て請け負い、判断・応対していかなければいけません。
厄介なのが、入金管理を行う必要があり、入居後、6ヶ月間も家賃を払い忘れていたことを気付かずにいた。
という話もありました。
◇退去後どうしていいかわからない。
入居者が退去した後、次の入居者の為にクリーニングや原状回復工事を行う必要があります。
提携をしている業者がいない場合、都度、クリーニング業者様に依頼を起こすことになりますが、
実際、費用は割高になります。
現状回復工事にクロス（壁紙）の張替えを行う際も、費用は割高になります。
かと言って、自身でやるには非常に大変で時間がかかる作業になります。
★不動産管理業者に管理依頼するメリット・デメリット
やっぱり大変なので、自主管理をやめて不動産会社に管理を依頼を決めたあなた。
◆不動産募集から退去まで全てを代わってやってくれる。
言うまでもないですが、不動産会社がオーナー様の不動産投資物件の管理を預かることになりますので、
空室時の募集・条件の提案・客付け（ご紹介）・契約・入居後応対・解約 この手続きを全て行います。
管理委託を行う一番のメリットはここにあります。
「部屋コレ賃貸管理部」では、全案件において、迅速且つ、丁寧に手続きを踏んでいきます。
◆条件の提案がプロ目線。
前述した”条件の提案”ですが、具体的に言うと空室募集の条件の提案です。
ニーズに合った賃料か、情勢はどうか、室内状態はどうか、などの原状から導き出します。
「部屋コレ賃貸管理部」では一般的ニーズもありますが、
営業窓口がある不動産会社だからこその目線で、少し変わった募集条件をご提案します。
それにより、オーナー様の不動産投資物件における空室時間が減ることになります。
◆管理委託契約締結後、不動産収益が安定する。
「部屋コレ賃貸管理部」では、”保証会社の加入”を斡旋しております。
この保証会社は賃料等の保証をしてくれる機関ですが、これにより、入金が無いことがなくなります。
また、契約上、加入をしていない入居者の案件（要連帯保証人）につきましては、
「部屋コレ賃貸管理部」が賃借人様からの集金を行い、オーナー様へ送金致します。
◆共有部の清掃（一棟の場合）など、綺麗な状態の保持をしてくれる。
至極当然ですが、建物は経年していきます。
時間がたてば、汚れたり、致し方ないキズというものが出てきます。
「部屋コレ賃貸管理部」では巡回作業を行い、綺麗を保つように努めます。
◆管理を委託しているから退去後も安心できる。
「部屋コレ賃貸管理部」では退去立会いに注視しています。
賃借人が入居中に起きたキズ・汚れにおいて、当社独自の確認基準があり、細部まで見逃しません。
もし、立会時に見逃してしまったもので原状回復が必要な場合、
「部屋コレ賃貸管理部」が完全負担で工事を行います。それくらいに自信があります。
◇不動産管理会社に対する委託費がかかる。
不動産管理を委託した場合に、それに対する委託費が発生します。
中小規模の不動産から大手不動産会社まで、その範囲は広く一部屋当たり、賃料の5％から15％になります。
「部屋コレ賃貸管理部」では、管理委託費を3％に設定し、
管理委託の一番ネックな部分であるコストを徹底的に削減し、オーナー様の不動産投資に協力します。
◇入居者との連絡が取れなくなる。
ここをデメリットと捉えるかは人の感性によって異なるのですが、念のため記載しました。
「部屋コレ賃貸管理部」では、オーナー様と賃借人様間のトラブルを避けるべく、
直接連絡を取っていただくことを”不可”とさせて頂いております。
全案件において、「部屋コレ賃貸管理部」が間に入り、解決策を導き出します。
さて、いかがだったでしょうか。
”自主管理”と”管理委託” 不動産投資として同じことするはずなのに、
こんなにも時間と労力が変わってきます。
とは言え、どちらにも一長一短あるシステムとなりますので、
オーナー様が感じた”より効率的”で”より得”のあるものに判断をして頂ければ、
あなたの不動産投資がより良い投資になると言えますね。
ご相談・ご質問がありましたら、「部屋コレ賃貸管理部」へ気兼ねなくお問合せください。
物件オーナー様へ https://www.heya-collection.com/owner/
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